Cette mesure anti-inflation mérite une explication précise dont vous pourrez retrouver le détail dans cet article.
Cadre Législatif du Plafonnement des Loyers Commerciaux selon l’ILC
L’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, visant à protéger le pouvoir d’achat de manière urgente, instaure un plafonnement à 3,5% des ajustements annuels des loyers commerciaux. Cette mesure s’applique lors de l’utilisation de l’Indice des loyers commerciaux pour les périodes suivantes : 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024.
Le plafonnement annuel est définitif, et toute modification ultérieure du loyer ne peut prendre en compte une variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5% sur la même période.
Ce dispositif concerne exclusivement les petites et moyennes entreprises, définies comme celles occupant moins de 250 personnes, avec un chiffre d’affaires annuel ne dépassant pas 50 millions d’euros ou un total de bilan n’excédant pas 43 millions d’euros.
Il est crucial pour les bailleurs, gestionnaires, et les éventuels locataires commerçants bénéficiaires de vérifier l’application de ce nouveau texte selon ses modalités.
Certaines situations sont exclues de ce dispositif :
- Les baux avec des paliers successifs fixant le loyer conventionnellement.
- Les indexations annuelles du loyer basées sur la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction.
- Les anticipations d’une variation indicielle significative par rapport aux ajustements annuels antérieurs, étant rappelé que selon l’indice des loyers commerciaux du 1 er trimestre 2022, la hausse annuelle était déjà de 3,32 %.
Selon les informations du 23 septembre 2023, le plafonnement de l’indice des loyers commerciaux pour les PME s’appliquerait également lors du calcul du loyer plafond lors de la révision triennale ou du renouvellement.
Selon la « foire aux questions » de septembre 2023 sur le plafonnement de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les PME, le plafonnement s’appliquerait également pour le calcul du loyer plafond dans le cadre de la révision triennale ou du renouvellement.
Le plafonnement concerne quatre indices : deuxième trimestre 2022, troisième trimestre 2022, quatrième trimestre 2022 et premier trimestre 2023 et serait donc applicable en cas de variation du loyer en fonction de la comparaison des indices suivants, dès lors qu’elle implique une variation de plus de 3,5 % :
- Deuxième trimestre 2022 / deuxième trimestre 2023 ;
- Troisième trimestre 2022 / troisième trimestre 2023 ;
- Quatrième trimestre 2022 / quatrième trimestre 2023 ;
- Premier trimestre 2023 / premier trimestre 2024.
On se trouve donc en présence d’un texte plutôt confus et d’une portée limitée…
En résumé, le plafonnement de 3,50% établi par la loi précitée s’applique sauf en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, énumérés à l’article R. 145-6 du Code de commerce.
- Ce point est essentiel et il peut amener à des litiges car il repose sur un jugement « personnel »
- Il convient de se rapprocher du rédacteur du bail commercial pour statuer sur le sujet.
Pour rappel, l’article R. 145-6 du Code de commerce énumère les facteurs locaux de commercialité :
- L’importance de la ville, du quartier ou de la rue où le commerce est situé ;
- Le lieu de son implantation ;
- La répartition des activités dans le voisinage ;
- Les moyens de transport ;
- L’attrait particulier ou des sujétions particulières que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée ;
- Les modifications durables ou provisoires de ces éléments.
Cette liste n’est pas limitative mais indicative.
